Trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang tìm kiếm động lực phục hồi, Libera Nha Trang được quảng bá khá rầm rộ với những sản phẩm có mức giá từ hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, bên cạnh câu chuyện giá bán và tiềm năng khai thác, người mua cần đặc biệt lưu ý hai vấn đề: bản chất pháp lý phía sau tên gọi thương mại “Flex Home” và thời hạn sử dụng đất thực tế còn lại của dự án.
Thời gian qua, dự án Libera Nha Trang tại tỉnh Khánh Hòa xuất hiện với tần suất lớn trên Internet và mạng xã hội. Nhiều nội dung quảng bá nhấn mạnh mức giá hấp dẫn, tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng và lợi thế nằm trong quần thể đô thị biển quy mô lớn. Một số căn “Flex Home” được giới thiệu với mức giá thấp nhất từ khoảng 1,2 tỷ đồng.
Ở góc độ thị trường, mức giá này dễ tạo sức hút, đặc biệt đối với nhóm khách hàng muốn sở hữu một bất động sản tại thành phố du lịch như Nha Trang.
“Flex Home” là tên thương mại hay một loại hình bất động sản?
Theo tài liệu, một trong những tên gọi đang được sử dụng để giới thiệu sản phẩm tại Libera Nha Trang là “Flex Home”.
Tuy nhiên, “Flex Home” không phải tên một loại hình bất động sản được xác lập trong hệ thống pháp luật hiện hành. Tài liệu cho rằng xét theo công năng và tính chất, sản phẩm này thuộc nhóm căn hộ lưu trú. TCVN 12873:2020 định nghĩa căn hộ lưu trú là căn hộ phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị và các dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
Những cụm từ có chữ “Home” dễ tạo liên tưởng đến nhà ở. Nhưng nếu sản phẩm thực tế là công trình lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ thì chế độ sử dụng đất, thời hạn sở hữu và quyền cư trú không giống một căn hộ chung cư được xây dựng trên đất ở.
Đừng để chữ “Home” làm lu mờ bản chất pháp lý
Theo tài liệu, pháp luật hiện cho phép cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng không phải nhà ở nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện. Tuy nhiên, sự khác biệt căn bản nằm ở chế độ sử dụng đất.
Căn hộ chung cư xây dựng trên đất ở có chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong khi đó, các sản phẩm lưu trú được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ chịu thời hạn của dự án và quyền của người mua cũng gắn với thời hạn sử dụng đất còn lại.
Do đó, vấn đề không nằm ở việc doanh nghiệp đặt tên sản phẩm là gì. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể sử dụng tên thương mại để định vị sản phẩm.
Nếu người mua nhìn thấy chữ “Home”, xem hình ảnh căn hộ có phòng khách, phòng ngủ, bếp rồi mặc nhiên hiểu rằng mình đang mua một căn nhà với quyền sử dụng lâu dài thì rủi ro nhận thức đã xuất hiện.
Ở góc độ bảo vệ người tiêu dùng, các thông tin về loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và khả năng cấp giấy chứng nhận cần được đặt ở vị trí đủ rõ ràng trong quá trình tư vấn, thay vì để khách hàng chỉ chú ý tới tên thương mại, mức giá và những kỳ vọng sinh lời.
Một dữ kiện quan trọng khác trong tài liệu là thời hạn sử dụng đất của dự án Vega City đến ngày 16/4/2063.
Nếu tòa The Sanhôme được bàn giao vào quý III/2026 như tiến độ được đề cập, người mua tại thời điểm nhận sản phẩm sẽ còn khoảng 37 năm sử dụng, thay vì hiểu đơn giản rằng mình có một tài sản được sở hữu lâu dài.
Con số 37 năm vì thế cần được nhìn nhận như một yếu tố kinh tế quan trọng của sản phẩm.
Một bất động sản có thời hạn sử dụng còn 37 năm phải được định giá, tính toán khả năng khai thác và thanh khoản hoàn toàn khác với một căn hộ sở hữu lâu dài.
Người mua cần tự đặt ra hàng loạt câu hỏi: Sau 10 năm, tài sản còn khoảng 27 năm sử dụng thì khả năng chuyển nhượng thế nào? Sau 20 năm, khi thời hạn còn khoảng 17 năm, thị trường thứ cấp sẽ định giá ra sao? Ngân hàng có sẵn sàng nhận tài sản làm bảo đảm và thời hạn cho vay được tính như thế nào?
“Thay vỏ” thương mại không thể thay đổi hồ sơ pháp lý
Libera Nha Trang cũng có một lịch sử tên gọi đáng chú ý.
Theo tài liệu, Công ty Cổ phần Vega City là chủ đầu tư Vega City Nha Trang, dự án trước đó mang tên Champarama Resort & Spa. Hiện nay, Libera Nha Trang được sử dụng để định vị và đưa dự án trở lại thị trường.
Việc một dự án bất động sản thay đổi tên thương mại trong quá trình phát triển không phải điều bất thường. Chủ đầu tư có thể tái định vị sản phẩm, thay đổi nhận diện hoặc chiến lược bán hàng.
Dự án có thể mang một cái tên mới, sản phẩm có thể được đặt một khái niệm mới hấp dẫn hơn, nhưng loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn của dự án và các quyền gắn với tài sản vẫn phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Một cái tên mới không làm thay đổi thời hạn sử dụng đất.
Một chữ “Home” cũng không mặc nhiên biến một sản phẩm lưu trú thành nhà ở.
Và một mức giá hấp dẫn chưa chắc đồng nghĩa với một khoản đầu tư hấp dẫn nếu người mua chưa tính đầy đủ thời gian khai thác còn lại.
Với Libera Nha Trang, trước khi xuống tiền, điều khách hàng cần yêu cầu không chỉ là bảng giá hay chính sách chiết khấu, mà phải là hồ sơ pháp lý thể hiện rõ loại hình sản phẩm, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, điều kiện cấp giấy chứng nhận và các quyền thực tế của người mua.
Sự minh bạch ở những vấn đề này không chỉ bảo vệ khách hàng mà còn là cách tốt nhất để một dự án chứng minh giá trị thật của mình trên thị trường.
BOX:
Theo tìm hiểu của VietTimes, dự án Vega City vốn có tên là Rusalka (tiếng Nga có nghĩa là Nàng tiên cá), được cấp phép từ năm 2000. Tháng 5/2013, UBND tỉnh Khánh Hoà đã cấp giấy chứng nhận đầu tư mới cho dự án Rusalka với tên gọi Champarama Resort & Spa. Theo đó, dự án có diện tích hơn 44 ha, gồm khu B có diện tích gần 30 ha, khu C diện tích gần 14 ha, tổng vốn đầu tư 1.200 tỷ đồng (trong đó giá trị đã thực hiện là 600 tỷ đồng).
Dự án được cấp mới cho Công ty Cổ phần Du lịch trọng điểm Nha Trang (sau đổi tên thành Công ty Cổ phần Khu du lịch Champarama) – đơn vị do ông Nguyễn Đức Tấn, em trai ông Nguyễn Đức Chi, sở hữu 67% cổ phần đồng thời là người đại diện theo pháp luật. Tới tháng 3/2014, vị trí này được chuyển giao ông Nguyễn Đức Chi.
Năm 2016, Công ty Champarama được đổi tên thành Công ty Cổ phần Vega City và dự án Champarama Resort & Spa, cũng mang tên gọi mới là Vega City.
Trải qua nhiều lần tăng vốn, tại tháng 12/2021, vốn điều lệ của công ty đạt 1.875 tỷ đồng.
Pháp nhân lõi trong hệ sinh thái KDI Holdings là Công ty Cổ phần Đầu tư KD (KD Investment), được thành lập năm 2016. Trong suốt quá trình phát triển, KD Investment đã trải qua ít nhất 7 lần tăng vốn điều lệ, từ 898 tỷ đồng lên 3.239,6 tỷ đồng (tại tháng 6/2023).
Thanh Trúc